Размер шрифта: A A A
Цвет сайта: A A A A
Вернуться к обычному виду
Администрация городского округа Луховицы Московской области
официальный сайт

Прокурор информирует

  • 9 июня 2018

    ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

    ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

    Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

    Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора:

    1.    Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве

    Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; чЛ, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

    -    если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;

    -   застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;

    -    существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;

    -   застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).

    В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

    Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):

    -   прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

    -   существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;

    -   изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

    -    наличия иных оснований, установленных законом или договором.

    Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина - участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

    2,    Взыскание с застройщика неустойки

    Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

    Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

    Если застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, размер неустойки (пени) составляет 1% от (ч, 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

    -     стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо

    -    стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

    3.     Возмещение застройщиком убытков

    Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст\ 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239).

    4.     Возмещение застройщиком морального вреда

    Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).

    Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

    5.     Возмещение застройщиком судебных расходов

    В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

    6.     Взыскание с застройщика штрафа

    При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

    7.     Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности

    Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие

    правонарушения (ст. ст. 14.4, 14.7, 14.8, 14.28. ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ):

    -    продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;

    -     обман потребителей;

    -    нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;

    -    нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

    невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

    Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере (ст. 200.3 УК РФ; ч. 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

    Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

    Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении установлены ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Так, согласно указанной норме закона, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ч.1 ст. 31).

    Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31).

    Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31).

    В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ч. 4 ст. 31).

    По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (ч. 5 ст. 31).

    Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2-4 настоящей статьи (ч. бет. 31).

    Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7 ст. 31).

    Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

    Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма установлены ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Так, согласно указанной норме закона, Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):

    -    не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма,

    договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма     жилого    помещения     жилищного фонда      социального использования   либо

    собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения (п. 1 ч. 1 ст. 51);

    -    являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма,

    договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма     жилого    помещения     жилищного фонда      социального использования   либо

    собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (п. 2 ч. 1 ст. 51;

    -         проживающие в помещении, не         отвечающем установленным для жилых

    помещений требованиям (п. 3 ч. 1 ст. 51);

    -    являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма,

    договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма     жилого    помещения     жилищного   фонда      социального   использования     или

    собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности (п. 4 ч. 1 ст. 51).

    При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ч. 2 ст. 51).




Возврат к списку